就房地產而言，黑石（Blackstone）近年來最廣為人知的，是以大幅折扣拋售旗下多處頂級辦公物業——這些物業在居家辦公浪潮衝擊後，現金流潛力始終未能恢復預期水準。如今，黑石或許正在重拾雷曼危機前的舊策略，在另一個商業房地產領域——資料中心——率先喊頂。

兩天前，我們報導了黑石以35億美元出售其在維吉尼亞州北部三座資料中心的持股，套現了不到三年前所下的部分賭注。據彭博社報導，Digital Realty Trust將向黑石旗下基金支付12億美元現金及23億美元股票（私募股權巨頭目前已大部分套現）；作為交換，該資料中心公司將收購黑石在維吉尼亞州馬納薩斯兩座96兆瓦資料中心80%的權益，以及附近斯特靈一座96兆瓦資料中心50%的權益。

我們曾提出：「問題在於，黑石為何選擇在此時收手，恰好是市場對Mag 7是否會繼續以近乎無限的資本支出推動AI擴張產生新疑慮之際。」

兩天後，我們得到了答案。

維吉尼亞州資料中心交易的數位墨跡尚未乾透，我們便獲悉黑石旗下的QTS（QTS Realty Trust）正再度悄然降低其AI敞口，放棄在維吉尼亞州一處2,100英畝資料中心園區建設其份額的計劃（此時其合作夥伴已於數日前退出，QTS是唯一剩餘的開發商）——該園區即「威廉王子數位門戶」（Prince William Digital Gateway），原計劃容納多達37棟資料中心建築，此舉讓多年來致力推翻該項目的居民贏得了勝利。

這家資料中心開發商原計劃在維吉尼亞州北部威廉王子縣逾800英畝的土地上進行改造，項目總面積達2,200萬平方英尺，將成為全球最大的資料中心園區。該項目毗鄰歷史悠久的南北戰爭古戰場，所在地原為受保護的免開發土地，因此引發業主強烈反彈，並遭訴訟阻撓而陷入停滯。

作為華爾街大舉進軍資料中心的一部分，大量投資湧入維吉尼亞州北部——該地區被視為全美最大的資料中心市場，更廣為人知的名稱是「資料中心走廊」（Data Center Alley）。

然而，彭博社消息人士透露，近日QTS高層在戰略上急轉彎，決定不值得繼續在法庭上纏鬥。知情人士表示，公司律師最快本週便會向法院告知這一決定，這些人士要求匿名，因為所討論的是非公開資訊。

QTS的快速擴張使其成為私募股權推動資料中心行業高速發展的典型案例。然而，這些雄心壯志正與公眾對AI資料中心衝擊電網及推高房價的憂慮產生正面衝突。

此次撤退或許是維吉尼亞州「數位門戶」項目的最後一擊——這一超大型選址面積約為紐約中央公園的兩倍，電力需求堪比一座城市。該計劃原本預計帶來約1,000億美元的投資，並打造全球最大科技走廊之一。如今，這一切已成泡影。

該項目曾引發激烈而漫長的公開聽證會。一次關鍵分區會議中的文書失誤為開發商帶來了重大挫折。布魯克菲爾德（Brookfield）支持的Compass Datacenters原計劃在該地點逾800英畝土地上進行建設，已於5月退出。

彭博社寫道，兩家公司的相繼撤出，堪稱開發商從資料中心項目撤退中最具戲劇性的案例之一。

這再次提醒人們，科技公司競相搶建支撐AI發展的運算基礎設施，正日益面臨同樣的瓶頸——從電力短缺到供應緊張，這些問題我們已警示了兩年，城堡投資（Citadel）最近也發出了同樣的警告。

有組織的反對聲浪持續高漲，迫使企業和開發商在選址建設時更加審慎。這正是我們一年前所預警的情況——越來越多的基層組織對資料中心的無休止擴張發起反擊。至少目前還沒有演變到縱火的地步（尚未）。

為應對此類建設成本，維吉尼亞州近期通過了一項對資料中心徵收能源消費稅的預算，更多州也在威脅對新開發項目實施暫停令。資料中心——以及其成本與收益如何分配——正在成為美國期中選舉前夕的重大搖擺議題。這些障礙令投資者對AI建設能否維持這一速度產生疑問。

對於過去五年來一直反對「數位門戶」項目的社區組織者和居民而言，QTS的退出將驗證一套涉及向地方政客施壓及法律攻勢的行動手冊。這也將在全國範圍內引發更強烈的反彈，對抗這些不受歡迎的開發項目。

據彭博社回顧，2023年一場長達27小時的分區聽證會上，數百名支持者和反對者齊聚，向當局遊說。在縣官員以些微差距投票通過將農業及半農村土地轉為資料中心用地後，社區組織者和居民隨即提起訴訟。

會議結果——以及縣方是否依規公告該活動——成為法律挑戰的核心。訴訟的關鍵在於一個細節：公告聽證會的前兩則報紙通知之間的間隔不足六天，而當時州和地方法規要求至少間隔六天。儘管目前尚不清楚黑石代理人是否曾試圖「打點」分區委員會以悄然加速資料中心審批，但最終結果對建設方而言是災難性的。

今年3月，維吉尼亞州法院維持了早前的裁決，認定分區批准無效，原因是會議的公告通知不符合規定。

「儘管我們仍然相信該項目為本地區及鄰里帶來了重大利益，但近期的法律行動及接連不斷的監管障礙，已實際上封閉了可行的前進道路，」Compass Datacenters總裁AJ Byers在裁決後發表聲明說。

Compass退出後，QTS成為唯一的開發商，也是唯一向維吉尼亞州最高法院申請上訴的一方。

起初，公司高層擔憂在一次行政疏失的基礎上樹立法律先例的風險。一位知情人士表示，Compass撤出後，QTS失去了一個可以共同承擔大型開發項目所需各類公用設施升級費用的合作夥伴。QTS最終決定不值得繼續推進該項目。

黑石於2021年收購QTS，是資料中心的主要融資方，在全球擁有逾1,500億美元的此類資產組合。

針對新資料中心建設日益激烈的政治和基層反彈，解釋了為何黑石在AI泡沫達到頂峰之際開始退縮，先是出售現有資料中心，現在又放棄即將啟動的項目。蓋洛普（Gallup）近期的民調顯示，十分之七的美國人反對在其所在地區建設人工智慧資料中心，其中近半數（48%）表示強烈反對。僅約四分之一的人支持這些項目，7%表示強烈支持。

半數反對者提及資料中心對資源的過度消耗，其中各有18%分別提到其用水和用電問題。16%的人提及相關環境污染問題，包括噪音污染及空氣和水污染。

約五分之一的反對者擔憂對當地生活品質的影響，包括人口增加、交通擁堵，以及希望土地用於其他用途。比例相近的人提及潛在的負面經濟影響，包括公用事業費用上漲、生活成本增加，以及建設資料中心的費用（可能涉及使用納稅人資金）。

其餘反對意見大多源於對人工智慧的普遍或具體憂慮。

黑石管理資產逾1.3兆美元，自稱是全球最大的資料中心供應商，同時也持有部分為資料中心供電的公用事業資產。公司於2021年收購QTS，並於2024年收購澳洲運算服務供應商AirTrunk。今年5月，黑石為其資料中心收購載體「黑石數位基礎設施信託公司」（Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc.）舉行首次公開募股，該載體旨在收購已建成並出租、受益於人工智慧熱潮的物業。

如今，抗議運動已因黑石的讓步而掌握了反制華爾街不速之客的方法，預計全美各地阻礙資料中心推進的法律（及其他）行動將呈指數級增加。這將確保AI超級週期——目前已比計劃落後數年，預定建設的資料中心僅有一半在按時推進——將面臨大量延誤和取消，使得以債務融資的資本支出回報率進一步降低，而最終投入使用的日期也將逐漸推遲至遙遙無期的未來。