Il existe un problème fondamental dans l'approche de relogement de l'Autorité Nationale du Logement (NHA) : elle propose des logements selon des conditions financières et des modalités de projet que de nombreuses familles urbaines pauvres ne peuvent réalistiquement pas assumer. 

Cela crée un cycle où les bénéficiaires luttent pour conserver leur logement et sont souvent contraints soit d'endurer de graves difficultés économiques, soit de "vendre" illégalement leurs droits par désespoir.

Lorsque les familles quittent ou vendent ces logements, la frustration du public se tourne souvent vers les bénéficiaires. Beaucoup disent : "Binigyan na nga sila ng pabahay, pinakawalan pa," ou se plaignent : "Kami nga nagpapakahirap magtrabaho pero hindi binibigyan ng pabahay" ou "Nasasayang lang ang tax ko sa libreng pabahay para sa mga iskwater." Ces réactions proviennent d'une idée fausse répandue selon laquelle les logements dans les sites de relogement de la NHA sont donnés gratuitement aux familles d'occupants informels (ISFs). La réalité est bien plus complexe.

Pour comprendre pourquoi les efforts de relogement échouent, nous devons aller au-delà de ces jugements superficiels et examiner le programme de relogement de la NHA — structuré autour d'une approche entrepreneuriale qui met l'accent sur la récupération des coûts plutôt que sur un soutien significatif et durable aux occupants informels urbains. 

Lutter pour survivre

La NHA construit des "logements socialisés" destinés aux "citoyens défavorisés et sans-abri" tels que définis par la Loi sur le Développement Urbain et le Logement (UDHA) de 1992. Mais ces logements sont vendus aux bénéficiaires à des taux d'intérêt plus bas et avec des périodes de remboursement plus longues, et non donnés gratuitement (sauf dans des cas particuliers comme les projets post-Yolanda).

En tant que société détenue et contrôlée par l'État (GOCC), la NHA doit gérer ses coûts et générer des revenus. Ce cadre entrepreneurial façonne le programme de relogement du gouvernement, contrastant avec les agences de logement d'autres pays qui louent des logements appartenant à l'État à des tarifs inférieurs à ceux du marché pour ceux qui ne peuvent pas se permettre un logement sur le marché privé.

Pour réduire les coûts de production, la plupart des projets de la NHA sont situés sur des terrains bon marché loin des centres urbains. Les économies réalisées sur les coûts des projets se traduisent cependant par de lourdes charges pour les familles relogées.

Coupés de leurs emplois et moyens de subsistance en ville, les ménages subissent d'importantes pertes de revenus. Pour faire face, beaucoup louent des espaces de couchage en ville — souvent également dans des habitats informels — pour travailler. Ils ne rentrent chez eux que les week-ends ou une fois par mois pour économiser sur les trajets épuisants. Avec à peine de quoi survivre, les familles se tournent vers l'emprunt auprès des voisins pour acheter de la nourriture. Beaucoup, principalement des femmes, quittent leur travail pour s'occuper de leurs enfants. Les services de base comme l'eau et l'électricité sont souvent peu fiables, et les écoles et hôpitaux sont difficiles d'accès. Des logements défectueux obligent souvent les ménages à dépenser leurs revenus limités pour des réparations urgentes juste pour les rendre habitables.

Face à ces difficultés, les bénéficiaires n'ont souvent pas la capacité de payer leur amortissement mensuel, qui commence généralement entre 200 et 600 pesos après un moratoire d'un an. Bien que cela puisse sembler abordable vu de l'extérieur, c'est un lourd fardeau pour des familles vivant au jour le jour.

Le fardeau financier s'aggrave car le système de paiement de la NHA augmente les soldes des prêts au fil du temps, ajoute des intérêts annuels et impose des pénalités pour les retards de paiement. Cela crée un piège d'endettement qui rend presque impossible pour les familles d'obtenir un titre de propriété permanent.

Face aux besoins de survie, de nombreux bénéficiaires recourent à la vente illégale de leurs "droits" sur leurs logements. Des ménages non-ISF ou plus aisés achètent souvent ces droits, révélant une grave pénurie de logements (même pour les non-pauvres) et une fuite des subventions destinées aux pauvres.

Menace d'expulsion

La situation précaire des familles dans les sites de relogement est appelée à s'aggraver sous la nouvelle charte de la NHA. En mai 2025, le président Marcos Jr. a signé la loi républicaine n° 12216, prolongeant la vie de l'entreprise NHA de 25 années supplémentaires. Alors que les règles d'application sont en attente, les défenseurs du logement ont tiré la sonnette d'alarme concernant une disposition dangereuse pour le secteur même que la NHA est mandatée pour servir. 

La loi habilite l'agence de logement à "expulser et démanteler sommairement, sans nécessité d'ordonnance judiciaire," tout occupant informel ou illégal — y compris les bénéficiaires en retard de paiement — dans ses projets après seulement 10 jours de préavis. Cette clause n'apparaissait dans aucun des projets de charte de la NHA que les organisations de la société civile ont été invitées à examiner, suggérant que cette disposition hautement conséquente a été insérée sans consultation appropriée des groupes de pauvres urbains lors des audiences publiques.

Pourquoi cette disposition est-elle préoccupante ? Premièrement, elle permet l'expulsion "sans nécessité d'ordonnance judiciaire." La Constitution est claire : les gens ne peuvent être privés de leur domicile ou de leur propriété sans procédure légale régulière. 

Deuxièmement, elle va à l'encontre des garanties existantes de l'UDHA, comme un préavis de 30 jours (et non 10), une consultation adéquate et une coordination avec les agences avant toute expulsion. Donner à la NHA un pouvoir unilatéral d'expulsion sommaire contourne les protections procédurales pour lesquelles les communautés urbaines pauvres et les défenseurs se sont battus pendant des décennies. 

Troisièmement, elle augmente le risque d'abus et d'expulsions arbitraires. À moins d'être strictement limitée dans les directives de mise en œuvre, la NHA pourrait invoquer ce pouvoir sommaire contre les bénéficiaires en difficulté qui accusent un retard dans leurs paiements. 

C'est une entreprise

Le pouvoir d'expulsion sévère de la NHA souligne son rôle fondamental en tant que GOCC chargée d'"assurer la collecte et le recouvrement" des dettes des bénéficiaires — qui financent largement les opérations de l'agence par leurs paiements d'amortissement. En tant qu'entreprise, la NHA compte sur ses revenus pour couvrir le personnel, l'entretien et autres dépenses de fonctionnement, malgré les allocations reçues du budget national. Une grande partie de ses revenus dépend des paiements des familles confrontées aux défis supplémentaires de vivre dans des sites de relogement éloignés.

Cependant, l'efficacité de recouvrement de la NHA reste faible, variant de 20% à 50% entre 2015 et 2022, selon un rapport de la Commission d'Audit (COA). Pour y remédier, l'agence a mis en œuvre plusieurs programmes de remise de dette qui renoncent aux pénalités et aux intérêts de retard. Le programme le plus récent, en cours de mai à octobre de cette année, visait à aider plus de 200 000 détenteurs de prêts immobiliers à long terme en remettant 100% des pénalités et intérêts de retard, plus 95% des intérêts d'amortissement impayés. L'impact de cette dernière série de remises sur la performance globale de recouvrement de la NHA reste encore flou.

Le renouvellement de la charte de la NHA offrait une chance cruciale de réformer le programme de relogement du gouvernement. Les défenseurs réclamaient des changements substantiels dans la façon dont la NHA sert les "défavorisés et marginalisés" et contribue à résoudre la pénurie de logements, certains allant jusqu'à demander son abolition.

Au lieu de cela, la nouvelle charte maintient la NHA sur la voie habituelle tout en lui accordant des pouvoirs plus sévères qui risquent de produire à nouveau des occupants informels. C'est difficilement une formule pour résoudre la crise du logement du pays. – Rappler.com

Gerald Nicolas travaille au sein du Programme de Pauvreté Urbaine et de Gouvernance de l'Institut John J Carroll sur les Questions Ecclésiastiques et Sociales (ICSI), un institut de recherche orienté vers le plaidoyer basé à l'Université Ateneo de Manille et membre de l'Apostolat Social de la Société de Jésus (SJSA).