Institutionelle Käufer von Self-Storage-Anlagen verschärfen Kriterien für 2026 und betonen aktuelle Erträge gegenüber Prognosen

Institutionelles Kapital bleibt im Sektor der Selbstlagerung aktiv, doch die Kriterien für Akquisitionen haben sich seit 2021 erheblich verändert. Laut Tom de Jong, Executive Vice President bei Colliers und Gründungsprinzipal des De Jong Self Storage Teams, basieren Käufer ihre Bewertungen nicht mehr auf Hoffnungen. Stattdessen konzentrieren sie sich auf die heute erzielten Mieten, oft mit flachen Prognosen, und stützen ihre Renditeberechnungen auf das tatsächliche Immobilieneinkommen statt auf spekulatives Wachstum.

Diese Verschiebung der Bewertungsstandards hat Verkäufer zur Neukalibrierung gezwungen. Immobilien, die 2022 aufgrund prognostizierten Mietwachstums stark erschienen, erfüllen möglicherweise nicht die aktuellen Benchmarks, es sei denn, das vorhandene Einkommen unterstützt bereits die Bewertung. De Jong, der Selbstlagerungstransaktionen in 32 Bundesstaaten abgeschlossen hat, stellt fest, dass institutionelle Käufer nun mit einer realistischeren Perspektive bewerten und betonen, was eine Immobilie heute einbringt, anstatt dessen, was sie in der Zukunft einbringen könnte.

Die Standortkriterien haben sich ebenfalls verschärft, wobei Käufer sich zu Märkten hingezogen fühlen, die hohe Eintrittsbarrieren bieten. Großstädte wie Los Angeles, Boston und New York ziehen die meiste institutionelle Aufmerksamkeit auf sich, während Seattle und Portland eine erhöhte Aktivität verzeichnen. Im Gegensatz dazu haben Märkte, die ein hohes neues Angebot erlebten – wie Miami, Austin, Nashville und Las Vegas – einen Rückzug des institutionellen Kapitals gesehen. Käufer sind vorsichtig bei Märkten, in denen neue Konkurrenz die Mieten erneut unterbieten könnte, und überwachen genau die Planungspipelines für zusätzliche Einrichtungen.

Ein kontraintuitiver Trend hat sich bei der Preisgestaltung ergeben: Von Familien betriebene Einrichtungen ziehen die aggressivsten Angebote auf Basis der Kapitalisierungsrate an. De Jong erklärt, dass Käufer in diesen Immobilien Managementpotenzial sehen, da sie möglicherweise informell ohne professionelle Umsatzmanagement-Tools geführt wurden. Der Erwerb einer solchen Einrichtung ermöglicht es einem institutionellen Käufer, einzusteigen und die Leistung schnell zu verbessern. Im Gegensatz dazu erfahren Einrichtungen, die bereits institutionell verwaltet werden, weniger aggressive Preisgestaltung, da weniger Raum für Wertsteigerung durch besseres Management besteht, was sie eher zu einer Renditeanlage macht.

Das Käuferverhalten variiert auch je nach dem eingesetzten Kapitaltopf. Die meisten großen institutionellen Käufer verfügen über mehrere Fonds: Core- oder Core-Plus-Fonds, die auf stabilisierte Assets in etablierten Märkten abzielen, und Value-Add- oder Entwicklungsfonds, die bereit sind, das Risiko der Vermietung für höhere Renditen einzugehen. Welchen Topf ein Käufer anzapft, bestimmt, was er in Betracht zieht, was bedeutet, dass derselbe Käufer ein Deal für einen Fonds ablehnen und es für einen anderen aggressiv verfolgen könnte.

Für Verkäufer ist die Schlussfolgerung klar: Erzieltes Einkommen hat jetzt mehr Gewicht als Pro-forma-Prognosen. Immobilien mit realem, aktuellem Cashflow in Märkten mit starken Eintrittsbarrieren erfahren das wettbewerbsfähigste Interesse, während diejenigen, die sich auf prognostiziertes Wachstum zur Rechtfertigung ihres Preises verlassen, auf ein schwierigeres Publikum treffen. Wie de Jong es ausdrückt, hat sich der Markt von Wachstum zur Realität gewandelt.

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